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一方面，我觉得这地方确实需要风貌住宅带，因为字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大公司在此设总部，即将兑现，这批高能企业易产生较多“资产大佬”，那需要与之身份、需求相匹配的高阶住宅，这条滨江风貌带可谓近水楼台。
另一方面，滨江豪宅房价容易走出独立行情，黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等知名豪宅区都在滨江两岸，但它们都是高层，目前普遍挂牌15-20万/㎡。
自驾道路桥隧纵横，可通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道等便捷来往浦东。还近北横通道，不管到市中心还是浦东金桥方向，开车都很方便。
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其中花园里弄存量最少，据1950时的统计，石库门里弄占大多数，占比60%以上，而花园里弄仅占所有里弄住宅的约6.92%。
除了少，花园里弄也是档次更高的里弄风貌，知名的别墅、上方花园、上海懿园等就是这里面典范。
居者也普遍是当时的商贾名流、文人知识分子，如著名画家丰子恺曾居住于凡尔登花园，西式里弄建筑门前有竹篱笆围起来的花园，花木扶疏；巴金、张爱玲曾在花园里弄里写下万卷长书。
而保利·外滩序BUND45稀缺性就在于，它是上海已出让的风貌地块中，仅有的一幅里弄风貌住宅用地属于花园里弄的，也就是本就臻稀的6.92%中唯一的一块。
保利能在外滩序接连不断打造惊艳产品，除了保利深厚的产品造诣，还离不开地块的天赋。
一方面，BUND45是市中心少有的既规整又面宽够大的地块，保利把面宽资源最大化，这才造就了眼前一亮的产品力。
这种稀缺性不同于过去很多项目所谓的稀缺，十年二十年后，随着新板块崛起会面临挑战，而是一种根本性的客观存在，真正没有竞品。
因为风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的，必须在具有历史价值的地块上才能打造，它大多数来自成片二级以下旧里旧改，截止2022年基本结束。
你要知道，二级旧里普遍建于1920-1950年，历经近百年才有这么一次城市更新，也就近期有阶段性供应，往后大概率无增量。
另外约185万㎡不过是理论上限，但实际上绝大多数体量用作商业、文化等公共服务设施和别的类型住宅，真正用于风貌住宅的体量很少。
✔超尺度花园：享南北双花园，主力户型的高附赠花园面积集中在约61-108㎡不等；
✔远超常规的附赠：项目有2层3层风貌，实际享五层空间体验，其中赠送面积约50-135㎡的地下室，层高约3.9-5.7米，还带露台及顶层空间；
✔独特审美，除了思南公馆同款纯手工卵石立面，红漆木制连续方格长窗、砖砌过梁、老虎窗、拱券门洞/窗洞和红漆木制牛腿等相关构件，采用整体保留样式的方式，木构件按原样式用现代材料复原，并做足神韵；
内在，突破了传统风貌的瓶颈，有了颠覆性的构造；外在，更好地传承了历史韵味。
项目面宽做到风貌中罕见的三开间朝南，尺度达惊人的11.3米，其中客厅还是大横厅，带来更丰富的生活场景，一场生日舞会、一个小型展览、一次品酒会...这个大横厅都能承载。
同时一层卧室L型布局，卧室多面采光，也可多角度欣赏院中的人和景，增加了互动。
项目主力户型的高附赠花园面积集中在约61-108㎡不等，且是南北双花园，堪称风貌界独一档的附赠。
超尺度花园赋予生活更多可能：父母莳花弄草的乐园、孩子的自在天地、先生的社交主场、太太的浪漫花园……房前屋后满载全家人欢乐时光。
还带大露台，在增加使用面积的同时更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换。
顶层空间在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光和实用性都非常好，小胖君身高1米75，在过道上可以站直。它可以是一处气质独特的书房，也可以是储物柜或衣帽间。
地下室层高约3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，附赠面积约50-135㎡，业主可以充分的发挥想象力。
比如，摆满各种健身器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、私密静音的钢琴房、放松身心的SPA区，甚至私人酒窖、雪茄室…一切都随心所欲。
项目一层和二层立面使用大量铝合金长窗，造型更摩登的同时，也赋予建筑更高窗墙比，逐步加强室内通透采光。
最后，项目把面宽充分的利用的一个闪光点就是，把卧室类的空间都安排在南侧，采光更好，也能直面南花园。
保利在传统中继承，在传承中创新，除了刚才说过的木构件按原样式用现代材料复原，对于卵石外墙、红瓦屋面、南坡举折和烟囱等，也按原样式制作，提升了风貌整体的文化品位。
比如为了还原卵石立面，保利一方面通过大量研究建筑文献和上海老建筑资料，经过无数轮的打样比选、与上海经典卵石项目——思南公馆的实地比对，寻访思南公馆同源卵石。
另一方面，卵石立面作为上海“非遗”级别工艺，只能纯手工打造。据悉，保利为更好还原时间韵味，卵石会被多次水冲，做出凹凸感，再用仿古刷打磨，整一个完整的过程极度耗费人力和心力，一个工人一天只能作业5个平方左右，但为了达到最完美的状态，保利愿意这样做。
（信息来源：卵石立面工艺2018年被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录）
它不仅代表着高成本的投入，更是保利产品主义的直接体现，即便先天条件如此优越，但依旧对自己要求非常高，产品打造严苛到骨子里。
而这种力求完美的态度，不计成本、不计付出的用心，才是让社区历久弥新的保障。
它的呈现需要开发商和地块天赋的合力，你在上海可能再也找不到第二个外滩序风貌，它代表的就是当下风貌界产品力高峰！
区别于传统风貌的高墙深院，BUND45风貌用了更多镂空栏杆，这就将景观效用最大化，让居住环境拥有更大的空间连续性，更亲近自然。
当然，不止与自然绿化相融，BUND45亲江约500米，相当于私藏了黄浦江的惬意。
未来，业主们下楼散步到江边，就能享受滨江漫步道、骑行道，在公园放放空，吹吹江风，看着夕阳缓缓落下...
特别近年来，杨浦滨江文化地标如雨后春笋般出现，赋予这段滨江更为休闲、文艺的气质。
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作为中国楼市风向标，2025年上海房地产市场呈现鲜明分化特征：新房市场结构性升温与二手房调整承压并存，政策宽松托底与高仓库存储上的压力交织，正经历供需重构与价值回归的深度调整。
新房市场“高端坚挺、刚需活跃”的两极分化显著。国家统计局数据显示，2025年9月上海新房价格环比上涨0.3%，前9月均价同比上涨5.8%，核心驱动力来自核心区优质改善房源。9月入市的43个楼盘中，内环内项目占7个，单价超10万/㎡的豪宅达14个，网红项目持续热销；宝山、嘉定等区域的超高的性价比刚需盘，凭借完善配套与友好总价保持活跃度。而中端改善型项目表现平淡，部分尾盘降价促销，结构性差异突出。
二手房市场深陷“高库存、缓去化、价续跌”周期。截至11月中旬，上海二手房屋挂牌量仍达35.5万套，虽阶段性去化1.67万套，但压力未获实质缓解。11月全市二手房均价52677元/㎡，环比下跌1.23%，远郊区域跌幅超4%，核心区也呈微降态势。成交端虽有短期脉冲，11月前15日成交11311套，单日最高破1120套，但多为“以价换量”，300万以内低总价老公房占比达61%，业主议价空间扩大，“挂牌即降价”成普遍现象。
政策宽松成为市场重要托底力量。2025年8月“825新政”后，上海房贷政策持续优化：首套商贷利率低至3.05%，二套3.09%；公积金贷款额度提升，小两口最高可贷160万，多孩家庭达192万，大大降低购房成本。政策效果逐步渗透，9月二手房屋成交同比增幅38.67%，房价同比降幅收窄，但红利传导存在结构性差异，对新房拉动更明显，二手房仍需时间消化库存。
后市，分化格局或将持续。新房市场中，核心区高端项目与远郊刚需盘仍将保持活跃，涨幅有望收窄；二手房“以价换量”为主，学区房、地铁房等稀缺房源跌幅或率先收窄，老旧、远郊房源去化压力仍存。年末传统淡季临近，若无更大力度政策利好，调整周期可能延长，但上海核心城市的人口与资源集聚力未变，房价泡沫已充分挤压，回稳基础逐步筑牢。
对于购房者，当前是机遇与挑战并存的窗口期：刚需可把握政策红利与业主让利，聚焦配套成熟的低总价房源；改善型买家需注重核心价值，优选地段、物业兼具优势的资产；上海楼市已告别普涨时代，进入“精挑细选”的价值投资新阶段，唯有契合真实居住需求与核心价值的房源，方能在调整中站稳脚跟。返回搜狐，查看更加多
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